Mars 2019
Cidal
Mag'
USUFRUITIER OU NU-PROPRIETAIRE, QUI PAYE LES TRAVAUX ?
POINT DE VUE JURIDIQUE :
La répartition des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire diffère selon qu’il s’agisse de dépenses d’entretien ou de grosses réparations. Les règles suivantes s’appliquent à défaut de convention de démembrement prévoyant des dispositions différentes.
GROSSES REPARATIONS :
Le nu-propriétaire est redevable des grosses réparations, c’est-à-dire des réparations qui touchent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (gros murs, voûtes, poutres, toitures…).
L’usufruitier ne peut pas forcer le nu-propriétaire à effectuer des travaux de grosses réparations. Si besoin, l'usufruitier peut seulement effectuer les grosses réparations à ses frais et demander, au moment de l'extinction de l'usufruit, un dédommagement au nu-propriétaire, équivalent à la plus-value apportée par les travaux à l'immeuble.
L'usufruitier peut également être tenu d’acquitter les grosses réparations si elles sont causées par l’absence d’entretien de sa part.
ENTRETIEN
L’usufruitier est redevable des dépenses d’entretien, c’est-dire des dépenses utiles au maintien en bon état de l’immeuble (il n’y a pas de définition légale : les travaux d’entretien se définissent par opposition aux travaux de grosses réparations).
En revanche, le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à effectuer les travaux d’entretien. Si besoin, le nu-propriétaire peut effectuer ces travaux à ses frais et en demander le remboursement à l’usufruitier (même si les travaux ont été réalisés sans l’accord de l’usufruitier).
Le nu-propriétaire peut également demander la déchéance de l'usufruit (et donc devenir plein propriétaire) si l’usufruitier n’entretient pas l’immeuble.
AMELIORATION – RECONSTRUCTION – AGRANDISSEMENT ….
La Cour de cassation assimile ces travaux à ceux d’entretien et précise que sont considérés comme des dépenses d’améliorations les travaux de démolition, reconstruction, agrandissement, construction d’une piscine et aménagement d’un terrain.
L’usufruitier qui réaliserait des travaux d’amélioration à ses frais, ne peut réclamer aucune indemnité lors de l’extinction de l’usufruit pour ces dépenses, même si la valeur de la chose en est augmentée.
REPARTITION DES CHARGES DE COPROPRIETE
Le syndic de copropriété est en principe informé du démembrement (par le notaire en charge l’acte portant démembrement) et doit en tenir compte pour l’appel des provisions ou charges pour travaux.
Chacun est débiteur de sa propre part, sans solidarité entre eux, sauf clause contraire prévue dans le règlement de copropriété.
Si le syndic n’a pas été informé du démembrement, on ne peut pas lui opposer la répartition légale entre travaux d’entretien et de grosses réparations.
POINT DE VUE FISCAL :
La distinction juridique des travaux d’entretien ou de grosses réparations n’est pas retenue : c’est la personne qui a payé et supporté définitivement les travaux qui peut les déduire.
INVESTISSEMENT MALRAUX
Savez-vous que Le dispositif Malraux permet aux particuliers d'acquérir des immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées en vue d'effectuer des travaux de restauration complète de ces immeubles et bénéficier d'une importante réduction d'impôt sur le revenu (hors niches fiscales) ?
Les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, bénéficient d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 30 % des dépenses de travaux dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans.
En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le logement pendant une durée minimale de 9 ans à une personne qui ne doit pas être un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant du contribuable. Le logement doit être loué pour un usage de résidence principale du locataire si le l'immeuble est à usage d'habitation, sans condition de loyer ni de ressources.
Les souscriptions de parts de SCPI "Malraux" ouvrent également droit à une réduction d’impôt.
Sont éligibles les locaux destinés à l'habitation après les travaux ainsi que les locaux professionnels.
L'immeuble doit être situé dans un site patrimonial remarquable (SPR),soit couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), soit couvert par un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) ; à défaut, l'opération doit avoir été déclarée d'utilité publique.
Jusqu'au 31 décembre 2019, sont également éligibles les immeubles situés dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
La réduction d'impôt est calculée sur la base des dépenses éligibles retenues dans la limite de 400 000 € par foyer fiscal pour une période de 4 ans.
Le solde de la réduction d'impôt qui excèderait l'impôt dû est reportable sur l'impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.
De plus, La réduction d'impôt Malraux n'est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.
EXEMPLE :
Acquisition d’un logement à restaurer situer dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)
Prix d'acquisition du foncier : 75 000 €
Montant estimé des travaux : 100 000 € l'année d'acquisition et 75 000 € l'année suivante
Prix total de l'acquisition : 250 000 €
La réduction d'impôt sera de :
100 000 € x 30 % soit 30 000 € au titre de l'année d'acquisition,
75 000 € x 30 % soit 22 500 € au titre de l'année suivante.
Soit un gain fiscal total de 52 500 €.
POINT ECONOMIQUE
2019 a débuté dans un climat de suspicion quant aux perspectives boursières à l’issue d’une période de repli de l’indice mondial (13,2 % sur l’année 2018) qui a pénalisé les classes d’actifs à fortiori les actions.
Après des années d’euphorie, les analystes ont pris acte de la décélération économique constatée dans les derniers mois et nous avons assisté à un retour de l’aversion au risque. Les raisons ne manquent pas pour l’expliquer : éléments perturbateurs propres à l’Europe (imprévisibilité du Brexit, Italie, « gilets jaunes »), questionnement sur le sort du commerce mondial tributaire d’un président américain aux décisions imprévisibles et, dans le cas des Google, Amazon, Facebook et autres Apple, remise en cause du paradigme de croissance sans limite.
Cette correction a ceci de salutaire que les attentes des intervenants sont plus réalistes que voilà quelques mois en termes de progression des bénéfices. Les incertitudes sont prises en compte sinon levées.
D’ailleurs, le mois de janvier 2019 a été favorable aux marchés d’actions, qui ont progressé de respectivement 7,7% et 6,4% pour les indices américain S&P 500 et européen Stoxx 600. Au-delà d’un simple ressaisissement après une correction trop sévère, ce mouvement peut être prolongé par le récent assouplissement des banques centrales.
La BCE a en effet pris acte le 25 janvier « de l’incertitude qui pèse sur le climat économique en zone Euro » et reconnu « qu’un soutien monétaire important reste essentiel », ce dont on peut déduire qu’aucun relèvement des taux n’interviendra dans l’immédiat.
La FED a quant à elle fait savoir « qu’elle est prête à ajuster le rythme de normalisation de son bilan à la lumière des évolutions économiques et financières ». Les corrections de trajectoires par les grands argentiers restent d’actualité.
Sur le terrain des affaires, l’impression générale qui se dégage de nos entretiens avec les entreprises rencontrées récemment est celle d’un tassement attendu de la croissance de l’activité, particulièrement en Europe et singulièrement en Allemagne, mais sans décroissance. Ce sentiment n’est pas uniforme et des secteurs d’activité comme la construction, les économies d’énergie, la digitalisation, l’industrie 4.0 et tout ce qui contribue à la productivité des entreprises y échappent. À noter aussi l’anticipation d’une pression salariale de nature à rendre difficile l’expansion voire le maintien des marges d’exploitation récentes.
Toutes les informations contenues dans ce support, bien qu’issues de sources fiables, ne sont que l’expression du point de vue exprimé par leur auteur, elles sont sujettes à évolution et ne sauraient engager la responsabilité de leur auteur.
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LES PISTES DE REFLEXION DU GOUVERNEMENT - A SUIVRE ...
Suppression pour tous de la taxe d'habitation et augmentation de l'Impôt sur la Fortune Immobilière
Parallèlement au calendrier présidentiel, qui prévoit la suppression de la taxe d’habitation pour la totalité des ménages d’ici à 2021, Stanislas Guerini (député LREM) a plaidé en faveur de cette « suppression pour tous » de la taxe d’habitation excluant ainsi l’idée d’une taxation restante pour 20% des Français les plus aisés.
Depuis 2018, 80% des foyers ont vu leur taxe d’habitation sur la résidence principale diminuer de 30%. En 2019, celle-ci sera diminuée de 65% pour une suppression totale en 2020. Pour les 20% de Français restant, la suppression est prévue par le gouvernement en 2021. Toutefois la suppression de la Taxe d'Habitation ne concerne que la Résidence Principale, cette suppression n'est absolument pas prévue pour les résidences secondaires.
Le coût de cette suppression est estimé à sept milliards d’euros et ce manque à gagner risque d’être reporté sur une hausse de l’IFI.
Sur le thème d’une « fiscalité plus juste » apporté par les « gilets jaunes », La République En Marche refuse toujours le retour de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) mais propose d’augmenter l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en contrepartie de la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale. D’après le gouvernement, en 2019, l’IFI devrait rapporter 1,53 milliard d’euros. Actuellement, les contribuables imposés sont ceux dont le patrimoine net est supérieur à 1,3 million d’euros. Pour augmenter cet impôt, il faudrait alors que l’état redéfinisse un nouveau barème pour les différentes tranches imposables.
Vers un allégement des droits de donation ?
Le ministre de l'Action et des Comptes publics, Gérald Darmanin a, à plusieurs reprises, au cours de ces dernières semaines, plaider pour une éventuelle réduction de la fiscalité des donations. Lors d’une audition au sénat il aurait déclaré « On hérite désormais souvent à 55, 60, 65 ans, à un moment où on a moins de besoins que 35, 40 ou 45 ans. La question qui se poserait, à mon avis, c'est plutôt un allégement de la mobilité des donations de son vivant qu'une aggravation des droits de succession. »
Un abattement fiscal de 100 000 € de dons par parent et par enfant existe aujourd’hui. Celui-ci est renouvelable tous les 10 ans. Ce plafond sera-t-il relevé ou bien le délai sera-t-il raccourci ?
Aucune précision n’a été donné à ce sujet, puisqu’il en est encore au stade de l’idée. A suivre donc dans les prochains mois.
FAUT-IL REALISER DES TRAVAUX EN 2019 ?
Compte tenu de la mise en place du prélèvement à la source, l’opportunité de réaliser des travaux sur un bien immobilier loué en revenus fonciers dépend de la nature des travaux et de la réalisation de travaux en 2018.
Ces dispositions concernent uniquement les locations nues imposées dans la catégorie des revenus fonciers au régime réel (y compris les monuments historiques). Ne sont donc pas concernés les revenus fonciers soumis au régime micro (charges non déductibles puisque prises en compte dans l’abattement forfaitaire de 30 %), les revenus de locations meublées, ni les revenus perçus par une société soumise à l’IS.
Tout d’abord il y a lieu de faire une distinction entre les travaux volontaires : refaire les peintures par exemple et les travaux urgents : chaudière en panne qui doit être changée.
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Vous comptez faire des travaux volontaires en 2019, leur déduction dépendra des travaux éventuellement effectués en 2018 et de leur nature.
Vous avez effectué des travaux volontaires en 2018, la déduction sera alors de 50% des travaux réalisés en 2018 + de 50 % du montant des travaux réalisés en 2019.
Vous n’avez pas effectué de travaux en 2018 ou que ceux-ci étaient urgents, la déduction sera alors de 50% du montant des travaux réalisés en 2019.
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Si les travaux envisagés en 2019 sont des travaux d’urgence, la déduction dépendra également des travaux réalisés en 2018.
Vous avez effectué des travaux volontaires en 2018, la déduction sera alors de 100% des travaux réalisés en 2019 + 50% des travaux réalisés en 2018.
Vous n’avez pas effectué de travaux en 2018 ou ceux-ci étaient urgents, la déduction sera alors de 100% des travaux réalisés en 2019.
Les travaux imputés en 2019 sont déductibles des revenus fonciers de 2019 (et a priori, le cas échéant sur le revenu global de 2019 et les revenus fonciers des 10 années suivantes).
Bien entendu, le déficit foncier éventuellement créé en 2018 par les travaux réalisés en 2018 est déductible des revenus 2019 et le cas échéant déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes.
PARRAINAGE
Vous souhaitez faire connaitre nos services à l'un de vos proches, envoyez-nous un mail avec ses coordonnées et les vôtres, nous aurons le plaisir de lui offrir un bilan fiscal et de vous offrir un chèque-cadeau, si nous concrétisons un investissement ou un placement financier avec votre filleul.