Février 2019
Cidal
Mag'
Optimiser la rentabilité d'un futur investissement Pinel
L’investissement Pinel concerne en grande majorité les logements neufs. Habituellement, une place de parking ou un box complète le logement. Vous avez alors deux options, votre choix doit fait au moment de la première mise en location et sera définitif.
Première option : vous pouvez louer le logement et le parking en respectant le plafonnement des loyers Pinel. En effet l’espace de stationnement n’est pas un facteur d’augmentation de la surface pondérée, utilisée dans le calcul des loyers. Dans ce cas, la réduction d’impôt sera calculée sur l’ensemble du prix du logement et du parking.
Deuxième option : vous pouvez louer le logement et le parking séparément. Votre logement sera alors loué en respect des règles de plafonnement des loyers Pinel et votre parking pourra alors être loué avec un bail de droit commun vous offrant une plus grande liberté (moins restrictif que le bail d’habitation) et une rentabilité supplémentaire. Cependant, le calcul de réduction d’impôt ne se fera que sur la valeur de votre logement (hors prix du parking).
Exemples :
Il parait donc plus intéressant de sortir le parking du lot Pinel malgré les impôts générés par ce complément de loyer. La différence pourrait être supérieure à 500 € par an.
Attention, plusieurs points doivent être vérifiés avant de se lancer :
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Les prix du logement et du parking doivent être dissociés dans l’acte de vente.
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L’état du marché doit permettre la location dissociée et le loyer prévu pour la location du parking seul doit être plus rentable que le montant de la réduction d’impôt.
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Le gestionnaire retenu doit accepter cette location dissociée.
Enfin, il peut être déconseillé de louer les deux lots séparément au même locataire, car le bail de droit commun (parking) peut être résilier facilement par le locataire vous laissant avec le parking inoccupé. De plus, cette situation pourrait entrainer une remise en cause du dispositif (un décret est en discussion pour empêcher ce double bail au même locataire).
Parking dans lot Pinel :
Montant d'achat Pinel : 212.000 €
Réduction d'impôt (sur 9ans) : 38160 € soit 4240 € /an
Loyer complémentaire parking : 0 €
Gain total : 38160 € soit 4240 € /an
Parking hors lot Pinel :
Montant d'achat Pinel : 200.000 €
Montant d'achat parking : 12000 €
Réduction d'impôt (sur 9ans) : 36000 € soit 4000 € /an
Loyer complémentaire parking : 80 € /mois soit 960 € /an et 672 € /an après impôts (tranche à 30%).
Gain total : 36000 + (672x12)
= 42048 € soit 4672 €/an
Assurance Emprunteur : les nouveautés
Depuis 2010, plusieurs textes de loi se sont succédé afin de vous permettre de choisir plus librement votre assurance emprunteur :
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Depuis 2010, la loi Lagarde vous permet de choisir une assurance différente de celle proposée par votre organisme de prêt (dans les mêmes conditions de garantie).
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Depuis 2014, la loi HAMMON vous permet de changer d’assurance à tout moment avant le premier anniversaire* de votre prêt avec un préavis de 15 jours.
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Depuis 2018, l’amendement BOURQUIN (ou loi SAPIN2) Vous permet de changer d’assurance tous les ans à la date anniversaire* de votre prêt ou à la date prévue dans les conditions générales de votre contrat avec un préavis de deux mois.
*Date anniversaire = Date de la signature de l’offre.
Depuis le 1er Janvier 2019, l’ensemble des nouveaux contrats d’assurance, ainsi que les renégociations de contrat, ne sont plus exonérés des Taxes Spéciales sur les Conventions d’Assurance (TSCA). Cela va engendrer une hausse des cotisations estimées en moyenne à 44 € par an et par assuré.
Néanmoins, Olivier Sanson (Directeur Général de l’assureur AFI-ESCA) estime qu’en moyenne, l’économie engendrée par ce changement d’assurance est de 3000 €. Ainsi, malgré cette hausse de cotisation, il semble toujours intéressant de faire jouer la concurrence et de comparer les assurances de groupe et les assurances qui vous feront une proposition personnalisée.
Afin de comparer votre contrat et pour connaitre les économies que vous pourriez réaliser, vous pouvez nous contacter et nous nous vous ferons une simulation gratuite.
Taxe sur le changement de régime matrimonial
Pour ceux qui envisage le changement de leur régime matrimonial vers une régime communautaire, la loi de finance 2019 fait apparaitre une nouvelle taxe sur le transfert de droit de propriété d’un bien immobilier, à partir de Janvier 2020.
Cette mutation sera soumise à un droit d’enregistrement de 125 € ainsi que d’une taxe de publication sur le transfert du droit de propriété du bien immobilier de 0,715% de la valeur transférée. La valeur transférée retenue est celle qui permet un partage équitable entre les conjoints.
Exemples :
Si un des conjoints possède intégralement un bien immobilier d’une valeur de 500 000 €, alors la taxe de publicité sera de : 500 000 x 0,715% x 50% = 1787,50 €.
Si l’un des conjoints possède 80% du bien immobilier et que l’autre conjoint en possède 20% (donc 30% de valeur transférée), alors la taxe de publicité sera de : 500 000 x 0,715% x 30% = 1072,50 €
Cette réforme impacte non seulement les couples désirant passer d’un régime séparatiste à un régime communautaire, mais également les conjoints en communauté (non universelle) désirant intégrer à la communauté un bien immobilier (fréquent lors d’un héritage).
Habituellement, ces changements de régime ou ces apports d’immobilier sont réalisés à l’approche de la retraite ou pour optimiser la succession du conjoint survivant et celle des enfants.
Néanmoins, cette taxe n’impactera pas les couples choisissant le régime de communauté lors du mariage. De plus l’entrée en vigueur ce cette mesure n’étant qu’au 1er Janvier 2020, nous conseillons à ceux qui envisagerai ce changement de statut, de le réaliser en 2019.
Abus de droit fiscal
L’abus de droit fiscal est une procédure qui concerne tous les impôts et tous les actes écrits ou non. Jusqu’à présent, l’abus de droit fiscal ciblait les actes fictifs (abus de droit par simulation) et ceux dont l’application allait à l’encontre des objectifs fixés par le législateur (fraude à la loi, lorsque le motif de l’opération était exclusivement fiscal). La loi de finance pour 2019 a requalifié l’abus de droit fiscal visant les actes et opérations à motif principalement fiscal.
Avec la procédure d’abus de droit à but exclusivement fiscal, l’administration devait démontrer que l’acte n’avait d’autre motif que l’avantage fiscal. Ainsi, un contribuable habile pouvait aisément justifier d’un objectif patrimonial.
Dorénavant, l’abus de droit à but principalement fiscal laisse place à une plus grande marge d’appréciation de l’administration.
Afin de sécuriser au maximum vos opérations, il conviendra de qualifier l’ensemble des avantages de celles-ci et de vérifier que les avantages fiscaux contraires à la volonté du législateur ne soient pas prédominant.
De plus, nous vous conseillons de passer par l’intermédiaire d’un conseiller qui formalisera vos motivations dans un écrit (lettre de mission) qui pourra vous servir de justificatif.
Vos Questions
N’hésitez pas à nous poser vos questions en cliquant sur le lien ci dessous, nous vous répondrons personnellement et si le sujet est d’ordre général, nous exposerons votre question dans le CIDAL MAG.
Votre Question :
J’ai souscrit à un FIP en 2013, quand puis-je espérer en sortir et récupérer les fonds placés ?
Notre réponse :
Le document d’information d’un FIP ou d’un FCPI prévoit une durée de détention pouvant aller jusqu’à 8 ans, ainsi qu’une prorogation possible de deux fois un an sur décision de la société de gestion.
Ensuite, la liquidation du fonds peut se faire de manière partielle et progressive et pendant une durée pouvant aller jusqu’à 24 mois.
Par exemple : Pour un FIP souscrit en 2013 d’une durée initiale de 7 ans et une prolongation possible de deux fois un an, la liquidation du FIP débutera en 2022. Vous pourrez alors récupérez progressivement vos fonds, au fur et à mesure de la liquidation, et ce jusqu’en 2024.
SCPI, l’investissement Pierre Papier.
L’investissement en Société Civile en Placement Immobilier est une bonne alternative à l’investissement immobilier en direct. En effet, c’est une solution qui vous permet d’investir dans un parc immobilier plus facilement, avec un risque moindre et moins de désagréments que dans l’immobilier classique.
Quels sont les avantages des SCPI ?
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Les SCPI offrent moins de contraintes que l’immobilier classique. En effet, c’est le gestionnaire de la SCPI qui s’occupe du choix de l’investissement, du choix des locataires, du recouvrement des loyers, …
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Les SCPI permettent avec peu d’apport d’acquérir de l’actif immobilier. Ainsi, à partir de quelques centaines d’euros, vous pouvez commencer à investir dans l’immobilier et à votre rythme. Cela vous permet aussi de diversifier vos investissements en choisissant plusieurs SCPI.
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Les SCPI permettent également d’investir dans des biens généralement inaccessibles aux particuliers, comme des locaux commerciaux, des entrepôts, des immeubles de bureaux, …
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Une SCPI détient de nombreux immeubles ce qui permet de mutualiser le risque locatif.
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Certaines SCPI reversent une partie des loyers encaissés aux associés en fonction de leur quote-part dans la SCPI ce qui constitue des revenus réguliers pour l’investisseur.
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Les SCPI affiche une rentabilité très intéressante allant pour les meilleurs de 4,71% à 6,58% en 2017.
Quels sont les risques ?
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Le capital investi en SCPI n’est pas garanti, il peut augmenter mais aussi diminuer.
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La défaillance des locataires, l’obsolescence des immeubles mal entretenus ou une économie en baisse favorisant la vacance locative.
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La défaillance du gestionnaire de la SCPI.
Ces risques peuvent être limités en faisant appel à un conseiller qui vous aidera sur le choix des SCPI.
Les différents types de SCPI
De même qu’en immobilier classique, il existe différent type de SCPI selon vos objectifs. On distingue alors trois familles de SCPI :
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Les SCPI de rendement : Comme leur nom l’indique, elles servent à générer un revenu régulier. Elle constitue environ 90% de la capitalisation totale des SCPI. Ces SCPI investissent en majorité dans de l’immobilier d’entreprise.
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Les SCPI de Plus-Value : Plus rares mais pas moins intéressantes, ces SCPI ne distribuent pas de revenu régulier mais offre une rentabilité réalisée par la valorisation des parts à terme.
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Les SCPI fiscales : Elles permettent aux investisseurs de profiter des mêmes avantages fiscaux que dans l’immobilier direct. Ces SCPI investissent majoritairement dans de l’immobilier résidentiel, neuf ou à réhabiliter. Il en existe 3, la SCPI Pinel, la SCPI Malraux et la SCPI de Déficit Foncier.
PARRAINAGE
Vous souhaitez faire connaitre nos services à l'un de vos proches, envoyez-nous un mail avec ses coordonnées et les vôtres, nous aurons le plaisir de lui offrir un bilan fiscal et de vous offrir un chèque-cadeau, si nous concrétisons un investissement ou un placement financier avec votre filleul.